Acheter ou construire à Wallis-et-Futuna : le point sur le prêt immobilier

Wallis-et-Futuna se distingue par un foncier coutumier inaliénable qui ne peut être hypothéqué, si bien que le prêt immobilier classique y reste difficile, et que la plupart des familles construisent progressivement leur maison avec des crédits personnels et des solidarités locales.

Une terre qui ne se donne pas en hypothèque

Selon une note de l'IEOM, l'attribution des terres relève de la coutume, sans cadastre, et ces terres sont inaliénables et incessibles, ce qui interdit de les offrir en hypothèque à une banque, ce qui change radicalement la nature du dossier.

La garantie qui rassure habituellement un prêteur immobilier disparaît donc, et c'est la raison principale pour laquelle le financement d'un logement suit ici une logique très différente de celle de la métropole, par rapport aux habitudes observées ailleurs en France.

Une majorité de propriétaires

Environ 87 % des ménages étaient propriétaires de leur logement en 2008 d'après la même note, un chiffre élevé qui s'explique par la construction sur des terres familiales plutôt que par l'achat, une donnée ancienne à manier avec précaution.

Posséder sa maison ne signifie donc pas détenir le terrain, et il faut bien distinguer le bâti, que la famille finance, du sol, qui reste régi par la coutume, un point à bien comprendre avant d'engager de l'argent.

Le crédit bancaire et le logement

La note de 2010 précise que la banque locale proposait des crédits personnels de quarante-huit mois au plus, surtout pour des matériaux, garantis par cession de salaire, et n'avait jamais accordé de prêt hypothécaire, ce qui limitait fortement l'offre pour les ménages.

Ces informations sont anciennes, et seule une démarche en agence permet de savoir ce qui est aujourd'hui possible pour un projet de construction, d'achat ou de rénovation, en demandant des conditions précises écrites et chiffrées avant tout engagement.

Le retrait de l'AFD du crédit à l'habitat

L'Agence française de développement a longtemps été le principal prêteur à long terme pour le logement, avec environ 1 400 prêts accordés avant d'arrêter son activité en 2004 à cause d'impayés élevés, des prêts plafonnés à neuf millions de francs Pacifique.

Ce retrait a laissé un vide pour les ménages à revenus moyens, trop aisés pour le logement social mais sans accès aisé au financement bancaire, comme le souligne la note de l'institut d'émission, ce qui explique en partie les chantiers très étalés dans le temps.

Le fonds de garantie de l'habitat

Créé en 1996 pour remplacer la garantie immobilière, le Fonds de garantie de l'habitat couvrait 70 % du montant des prêts et était géré par la SOGEFOM, selon la note de l'IEOM, ce qui en faisait un outil notable à l'époque.

Son fonctionnement actuel doit être vérifié, car l'information date de 2010, et il serait imprudent de considérer qu'une telle garantie reste mobilisable sans en avoir reçu confirmation, sans quoi le plan de financement reposerait sur une garantie peut-être disparue.

Construire par étapes avec les fournisseurs

Faute de crédit long, les familles achètent matériaux et équipements auprès de fournisseurs qui accordent des facilités de dix à douze mois avec cession de salaire, selon la même source, une formule de crédit qui engage l'emprunteur dès la première commande.

Cette méthode peut étaler la construction sur cinq ou six ans, une durée qui oblige à protéger le chantier des intempéries et à gérer les dépenses imprévues avec rigueur, surtout quand les prix des matériaux évoluent entre-temps.

Les contraintes propres à l'archipel

L'acheminement par bateau des matériaux, la rareté des entreprises du bâtiment et les aléas climatiques allongent les délais et renchérissent le coût de chaque étape de construction, sans compter la disponibilité très inégale des prestataires sur chaque île.

Prévoir une marge de temps et d'argent, et obtenir plusieurs devis locaux, limite le risque de devoir interrompre un chantier faute de trésorerie à mi-parcours, en prévoyant aussi une réserve pour les hausses de prix de dernière minute.

Un marché locatif étroit

La note de 2010 estimait que moins de 10 % des logements étaient loués, surtout à des expatriés en séjour de deux ans, avec des loyers de 70 000 à 135 000 francs Pacifique, selon les données de l'époque.

Ces chiffres anciens n'ont qu'une valeur d'ordre de grandeur, mais ils rappellent que louer n'est pas toujours une alternative facile à l'achat ou à la construction, surtout pour les jeunes ménages qui ne disposent pas encore d'un terrain familial.

Le microcrédit pour de petits travaux

L'Adie finance surtout des activités professionnelles et, pour des salariés du privé, l'achat d'un véhicule, de sorte que l'achat d'un logement ne correspond pas à son champ habituel d'intervention, d'après les rapports annuels de l'institut d'émission.

Pour de petits travaux liés à une activité installée à domicile, il peut cependant être pertinent de demander si le projet entre dans les conditions du microcrédit professionnel, avant de présenter un dossier.

Aides publiques à vérifier

Les programmes de logement social et d'amélioration de l'habitat dépendent de l'État et du territoire, et leurs règles varient selon les périodes, ce qui impose de se renseigner auprès de l'administration, d'où l'intérêt de poser la question aux services compétents.

Le site de la Préfecture présente les actions de l'État et ses démarches ; il constitue un bon point de départ pour repérer les services à contacter avant de lancer des travaux, afin d'éviter des dépenses engagées trop tôt ou mal orientées.

Respecter les accords familiaux et coutumiers

Bâtir sur une terre familiale suppose l'accord des détenteurs de droits et, selon les cas, des autorités coutumières, faute de quoi des différends peuvent surgir plus tard et menacer la construction, ce que beaucoup de familles anticipent dès la décision de bâtir.

Un accord oral ne suffit pas toujours à rassurer un prêteur ou un administrateur, et il vaut mieux consigner les engagements par écrit, avec l'avis d'un conseiller compétent, notamment sur l'usage du terrain et la répartition des responsabilités.

Prudence avec les promesses de financement

Aucune offre ne devrait être signée sans lecture complète du coût total, de la durée et de la garantie demandée, et aucun intermédiaire ne peut assurer à l'avance l'acceptation d'un dossier, de façon à comparer sereinement chaque proposition.

Pour un projet important, rapprochez-vous de l'antenne de l'IEOM à Mata'Utu, qui peut orienter sur les questions bancaires, et comparez toujours plusieurs devis avant de vous engager, même si le projet vous semble particulièrement urgent pour toute la famille.

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