Accession à la propriété pour les locataires sociaux à La Réunion

La Réunion permet à certains locataires du parc social ancien d'acheter leur logement avec le concours d'une subvention départementale pouvant atteindre 6 000 euros, à condition d'être à jour du loyer, de disposer de revenus modestes et d'acheter pour la première fois.

Acheter le logement que l'on occupe déjà

Quand un bailleur met en vente un logement ancien, son locataire peut devenir acquéreur sans déménager, une solution qui transforme le loyer mensuel en remboursement d'emprunt tout en conservant le quartier, l'école et les voisins, ses habitudes.

L'opération reste un achat immobilier ordinaire, avec ses frais, son crédit et ses charges futures, si bien que l'envie de rester chez soi ne dispense jamais de vérifier la capacité réelle de remboursement du foyer au moment de signer.

Quels bailleurs participent dans l'île

Le Département accorde son aide aux locataires des bailleurs avec lesquels il a passé convention, parmi lesquels la SIDR, la SHLMR, la SEMADER et la SEMAC, d'après la fiche publiée par la collectivité, liste susceptible d'évoluer.

Un locataire d'un autre organisme ou d'un propriétaire privé ne relève donc pas de ce dispositif, et il vaut mieux interroger son bailleur avant toute démarche pour savoir si son immeuble figure parmi les ventes dès maintenant.

Un parc de plus de dix ans mis en vente

La subvention vise les logements du parc social ancien, c'est-à-dire de plus de dix ans, dont la vente est décidée par le bailleur, et un immeuble neuf ou récent n'entre pas dans ce cadre, quelle que soit la situation du locataire.

Les ayants droit d'un locataire peuvent aussi se porter acquéreurs dans les mêmes conditions, ce qui concerne notamment les familles installées de longue date dans un logement dont le bail était au nom d'un parent, sous réserve des mêmes conditions de ressources.

Conditions de situation et de ressources

Le candidat doit avoir des revenus modestes, occuper le logement comme résidence principale, être à jour du loyer et des charges et n'avoir jamais été propriétaire, quatre critères que le bailleur contrôle à l'ouverture du dossier, avec des pièces à l'appui.

Le plafond de ressources exact change avec la composition du foyer et avec les barèmes en vigueur, de sorte qu'il convient de le demander au bailleur ou au Département plutôt que de s'appuyer sur un chiffre ancien.

Une subvention directe pouvant atteindre 6 000 euros

Le Département verse une aide directe dont le montant plafonne à 6 000 euros et varie selon les ressources du ménage, la somme exacte étant arrêtée lors de l'instruction du dossier et non annoncée à l'avance, selon la situation du foyer.

Cette subvention peut s'ajouter à d'autres aides publiques, ce qui permet de la combiner avec un prêt bancaire ou une aide nationale à l'achat, à condition d'en informer chaque financeur pour éviter toute erreur de plan de financement.

Revente rapide : l'aide est à rendre

Si le bien est revendu dans les dix ans suivant l'achat, l'aide doit être remboursée intégralement au Département, une règle qui vise à réserver l'argent public à des familles qui s'installent durablement, sauf disposition contraire à vérifier auprès du Département.

Il faut donc mesurer sa stabilité professionnelle et familiale avant de signer, car une mutation, une séparation ou un départ vers la métropole peut rendre cette obligation lourde au moment de vendre, d'où l'importance de poser ces questions au conseiller.

Les justificatifs à fournir

Le dossier comprend une pièce d'identité officielle, le dernier avis d'imposition et une attestation de la CAF indiquant le quotient familial, des pièces qu'il est préférable de rassembler avant le premier rendez-vous, la liste étant précisée par le bailleur.

Pour un enfant majeur resté au foyer, on ajoute une attestation de scolarité ou un justificatif de revenus, le bailleur demandant éventuellement d'autres documents selon le logement concerné et la composition du ménage au moment de l'instruction.

À qui s'adresser pour monter le dossier

La démarche débute chez le bailleur, qui vérifie l'éligibilité et constitue le dossier, mais un accompagnement est possible dans un point numérique ou dans un espace France Services, sur rendez-vous, en prévoyant un délai pour obtenir un créneau.

Pour une question sur l'aide elle-même, la Direction de l'Habitat du Département répond au 0262 23 56 00, un numéro à joindre aux heures ouvrables en gardant sous la main son avis d'imposition, ou d'écrire à dhabitat@cg974.fr.

Boucler le financement du reste à payer

Après la subvention, il reste à financer le prix, les frais de notaire et d'éventuels travaux, par un apport personnel et un prêt immobilier dont l'octroi dépend uniquement de l'analyse de la banque, avec la possibilité de comparer plusieurs banques.

L'ADIL de La Réunion donne gratuitement un conseil neutre sur les aspects financiers du logement et sur l'accession, ce qui aide à comparer les offres de prêt avant de s'engager auprès d'un établissement en toute indépendance vis-à-vis des banques.

Charges de propriétaire et copropriété

Devenir propriétaire d'un appartement signifie entrer en copropriété, avec des charges, des assemblées générales et parfois des travaux votés collectivement, dépenses que le loyer ne laissait pas apparaître jusque-là, ce qui peut surprendre un premier acquéreur peu préparé.

La SHLMR propose d'ailleurs un espace en ligne réservé aux copropriétaires, signe que la gestion de l'immeuble se poursuit après la vente, et le futur acquéreur peut demander le budget prévisionnel avant de signer, afin d'éviter une mauvaise surprise.

Prévoir les mois difficiles

Un emprunt court sur de longues années, pendant lesquelles un chômage, une maladie ou une séparation peuvent survenir, si bien qu'il est sage de conserver une épargne de précaution et d'examiner les garanties de l'assurance emprunteur dès le départ.

En cas de retard de remboursement, l'ADIL accompagne les ménages confrontés à des difficultés liées à un prêt immobilier, et la commission de surendettement reste un recours en dernier ressort, sans attendre l'envoi d'une mise en demeure.

Comparer l'achat, la location-accession et le statu quo

La SHLMR présente aussi une formule de location-accession, et chaque option doit être comparée avec le simple maintien dans le logement loué, en tenant compte du coût total sur dix ou quinze ans, y compris les travaux d'entretien à venir.

Une simulation chiffrée, réalisée avec un conseiller de l'ADIL ou une banque, permet de visualiser la mensualité, l'assurance, la taxe foncière et les charges avant de prendre une décision définitive, simulation qu'il est utile de refaire si les taux évoluent.

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