Racheter les parts d’un bien en indivision à La Réunion

La Réunion figure parmi les territoires où la loi du 27 décembre 2018 permet, pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, de vendre ou de partager un bien indivis à la majorité des droits, sous le contrôle d'un notaire.

Pourquoi tant de terrains restent bloqués

L'administration fiscale estime que 37 % du territoire réunionnais est en indivision, et un généalogiste cite en moyenne de 90 à 130 héritiers par indivision, ce qui rend l'accord unanime presque impossible, chiffres rapportés par la presse ultramarine.

Les blocages viennent autant d'héritiers absents ou introuvables que de désaccords familiaux, et le bien se dégrade alors faute d'entretien, de financement ou de décision commune, parfois pendant de longues années, au détriment de toute la famille et du quartier.

Une majorité à la place de l'unanimité

Le régime dérogatoire de la loi de 2018 remplace l'unanimité par la majorité des droits indivis pour décider d'une vente ou d'un partage amiable, dans les départements d'outre-mer dont La Réunion, procédure inscrite dans la loi du 27 décembre 2018.

Il s'applique aussi à la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, et il est complété par un décret du 30 octobre 2020, une liste qui montre que le problème foncier est commun à l'outre-mer.

Successions ouvertes depuis plus de dix ans

La procédure vise les successions ouvertes depuis plus de dix ans, c'est-à-dire des situations anciennes où l'indivision s'est installée, et elle ne concerne donc pas un décès récent, critère qui se vérifie sur l'acte de décès du défunt.

Pour une succession plus récente, les règles ordinaires du Code civil s'appliquent, avec l'unanimité ou une décision du tribunal, et le notaire explique la voie la mieux adaptée, en consultant un notaire dès le début du projet familial.

Le notaire, pivot de la procédure sans juge

Le notaire peut instrumenter la vente ou le partage sans passer par le juge, à condition de respecter une procédure de notification et de publicité qui protège chaque indivisaire, dans un cadre contrôlé et sécurisé par la loi.

Les héritiers majoritaires le saisissent avec leur projet, et c'est lui qui vérifie la dévolution successorale, les droits de chacun et l'absence d'obstacle légal avant de lancer les formalités, ce qui prend du temps mais sécurise la vente.

Notification, publicité et délai d'opposition

Le projet est notifié par huissier à tous les indivisaires et publié par annonces légales, affichage et site internet, pour toucher des héritiers dispersés, y compris ceux installés en métropole, afin que nul ne puisse dire qu'il n'a pas été prévenu.

Les minoritaires disposent de trois mois pour s'opposer, quatre mois lorsqu'il y a au moins dix indivisaires ou qu'un héritier vit à l'étranger, et sans opposition l'acte peut être signé, un délai qu'il faut donc intégrer au calendrier.

En cas d'opposition : le tribunal tranche

Si un ou plusieurs héritiers s'opposent, les indivisaires majoritaires doivent saisir le tribunal, qui autorise l'opération sauf atteinte excessive aux droits des autres, la décision revenant alors au juge, qui apprécie chaque situation familiale avec attention.

L'opposition n'est donc pas un veto définitif, mais elle déplace le dossier devant un juge, avec des délais et des frais que les majoritaires doivent anticiper avant de se lancer, notamment lorsque les héritiers sont très nombreux et dispersés.

Ceux que le texte protège

Les droits du conjoint survivant, d'un indivisaire mineur ou majeur protégé et d'un indivisaire présumé absent sont réservés, et la procédure notariale simplifiée ne permet pas de les écarter, garantie précieuse pour des familles où les situations personnelles diffèrent.

Dans ces situations, l'acte suppose l'autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille, ce qui allonge le calendrier mais évite qu'un héritier fragile perde sa part, point à anticiper dès la préparation du dossier chez le notaire.

Préemption et héritiers oubliés

Lorsque le bien est cédé à un tiers, les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption à exercer dans un délai d'un mois, ce qui permet à la famille de garder le terrain, si leur financement est bouclé à temps.

Un héritier omis par ignorance ou par erreur ne peut pas faire annuler un partage publié ou exécuté, mais il reçoit sa part en nature ou en valeur, le tribunal tranchant en cas de désaccord sur l'évaluation.

Un avantage fiscal limité dans le temps

Le droit de partage est exonéré à hauteur de 2,5 % de la valeur nette des immeubles, pour les opérations réalisées du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2028, un allègement bienvenu pour des héritiers qui ne disposent pas toujours de liquidités.

Le dispositif lui-même vaut pour les projets réalisés avant la fin de 2028, d'où l'intérêt de ne pas laisser dormir un dossier prêt à être lancé, car la date butoir approche et les formalités notariales demandent plusieurs mois.

Gérer le bien en attendant la décision

Pour la gestion courante, comme les actes d'administration, le mandat de gestion ou certains baux, la majorité des droits indivis suffit, soit plus de la moitié contre les deux tiers auparavant, ce qui assouplit la gestion du bien.

Cette règle facilite l'entretien, la location ou la sécurisation d'une maison abandonnée, et elle s'applique aux actes réalisés jusqu'au 31 décembre 2028, sans attendre l'accord de tous les héritiers, ce qui limite la dégradation et permet parfois de financer les travaux urgents.

L'occupant de longue date et l'attribution préférentielle

Un nouveau cas d'attribution préférentielle est ouvert au conjoint survivant ou à l'héritier copropriétaire qui réside sur le bien de manière continue, paisible et publique depuis plus de dix ans, ce qui valorise une présence ancienne et assumée.

Contrairement aux autres mesures, cette règle n'est pas limitée dans le temps, et elle peut permettre à celui qui a entretenu la maison familiale de la conserver en compensant les autres, selon des modalités à discuter avec le notaire.

La loi de 2026 ne change pas ce régime

La loi du 7 avril 2026 permet à un indivisaire de demander au juge l'autorisation de vendre seul en cas d'urgence et d'intérêt commun, mais maintient l'unanimité pour les règles générales, sans bouleverser pour autant les règles locales.

L'analyse de l'ANIL indique que le régime ultramarin de 2018 reste en vigueur, si bien que la majorité sous contrôle notarial demeure la voie spécifique aux départements d'outre-mer, une orientation que seul un professionnel peut vous confirmer au cas par cas.

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