Sécuriser sa situation d’occupant d’un logement à La Réunion

La Réunion applique la loi Letchimy du 23 juin 2011, qui reconnaît un droit au domicile aux occupants fonciers sans titre justifiant d'au moins dix ans d'occupation paisible, avec une aide en cas de démolition liée à un aménagement public.

Habiter sans titre : de quoi parle-t-on

L'occupation sans titre recouvre plusieurs réalités, comme une case construite sur un terrain familial indivis, un logement prêté par un parent, une maison bâtie sur un terrain public ou un bail jamais formalisé, chacune avec ses règles.

Chaque cas appelle une démarche différente, et le premier travail consiste donc à identifier précisément qui est propriétaire du sol, qui est propriétaire de la construction et sur quel fondement on occupe, ce qui évite de s'engager sur une mauvaise piste.

Le droit au domicile créé en 2011

La loi du 23 juin 2011 reconnaît aux occupants sans titre un droit au domicile et prévoit une aide financière lorsque leur habitation doit être démolie pour une opération d'aménagement ou un équipement public, d'après la présentation de la DEAL.

Ce texte concerne les départements d'outre-mer et ne vaut pas titre de propriété, puisqu'il protège surtout l'occupant face à une démolition et organise une indemnisation sous conditions, ce qui limite sa portée pour qui souhaite obtenir un véritable titre foncier.

Dix ans d'occupation et des preuves écrites

Il faut justifier d'une occupation continue et paisible d'au moins dix ans, sans expulsion, avec des éléments écrits, les simples témoignages oraux étant jugés insuffisants, ce que le service instructeur vérifie sur pièces avant d'ouvrir un droit à l'aide.

Factures d'eau et d'électricité, courriers administratifs, avis d'imposition ou attestations anciennes forment un dossier solide, qu'il vaut mieux commencer à rassembler bien avant l'annonce d'une opération publique, par exemple dans un quartier déjà repéré par la commune.

Une aide financière en cas de démolition

Un barème fixé par arrêté du 18 février 2013 calcule l'aide à la surface de l'habitation, avec un plafond de 40 000 euros et un plancher de 1 500 euros pour l'habitat, montants qu'un service de l'État confirme sur demande.

Ces montants datent de plusieurs années et peuvent avoir été revus, de sorte qu'il faut les confirmer auprès de la collectivité ou des services de l'État avant de bâtir un projet de relogement, en demandant un chiffrage actualisé par écrit.

Insalubrité et péril : qui doit faire les travaux

La seconde partie de la loi impose les travaux ou la démolition au constructeur d'un logement insalubre ou en péril, sans pénaliser le propriétaire du terrain qui n'a pas bâti, selon la présentation de la loi par les services de l'État.

Un bailleur d'un local insalubre ne peut pas recevoir l'aide, et des sanctions pénales sont prévues en cas d'inexécution, ce qui distingue nettement l'occupant fragile du marchand de sommeil, dans le but de protéger les occupants de bonne foi.

Les opérations de résorption de l'habitat insalubre

À Sainte-Marie, l'opération Terrain Elisa, portée par la CINOR, illustre une résorption de l'habitat insalubre accompagnée d'une maîtrise d'œuvre urbaine et sociale, avec relogements temporaires ou définitifs, d'après les documents de formation de la DEAL sur la lutte contre l'habitat indigne.

Selon les cas, l'amélioration de l'habitat peut mobiliser des financements de la ligne budgétaire unique et de l'Anah, si le statut d'occupation et l'âge du demandeur répondent aux critères, ce que la maîtrise d'œuvre sociale vérifie lors du diagnostic.

Prescription acquisitive et notaire

Une occupation paisible, publique et continue pendant trente ans peut permettre d'acquérir un bien par prescription, un acte de notoriété établi par un notaire servant ensuite à publier ce droit, ce qui suppose d'en apporter des preuves convaincantes.

Cette voie suppose des preuves solides et ne s'applique pas à tous les terrains, notamment ceux du domaine public, si bien que la consultation d'un notaire précède toute démarche, ce qui évite de perdre du temps et de l'argent.

Quand l'indivision bloque la régularisation

Dans l'île, beaucoup de terrains sont issus de successions non réglées, et la documentation sur les opérations de résorption note que certains cas d'indivision héritée dépassent les aides actuelles, ce qui complique l'accès à une régularisation dans ces dossiers.

L'occupant qui vit sur un terrain familial doit donc souvent résoudre d'abord la question de l'indivision, étape décrite dans une page voisine consacrée à la sortie d'indivision et à la procédure notariale, avant d'engager d'autres démarches.

Sécuriser un hébergement ou un bail

Si l'on occupe un logement appartenant à un tiers, la solution consiste à signer un bail écrit ou, à défaut, un document d'hébergement précisant la durée, le loyer éventuel et les droits de chacun, chaque partie en gardant un exemplaire.

Conserver les quittances, les virements et les échanges de messages permet de prouver sa situation, et l'ADIL peut expliquer gratuitement la forme et le contenu d'un contrat de location, ce qui constitue une protection en cas de litige ultérieur.

Rassembler des preuves d'occupation

Un dossier d'occupation s'appuie sur des pièces datées et nominatives : factures, certificats de scolarité des enfants, courriers de la commune, attestations d'assurance habitation et photographies anciennes du bâti, pièces à demander dès maintenant aux administrations concernées.

Classer ces documents par année, avec une copie numérique, évite de perdre des preuves après un incendie, un cyclone ou une inondation, événements qui détruisent souvent les papiers conservés dans la maison, d'où l'intérêt d'en confier un double à un proche.

Commune, intercommunalité et DEAL

La commune et l'intercommunalité pilotent les opérations d'aménagement et de résorption, et le service habitat de la mairie constitue donc le premier interlocuteur d'un occupant concerné, ce qu'il est préférable de faire par écrit pour garder une trace des échanges.

La DEAL de La Réunion publie des études et des outils sur la lutte contre l'habitat indigne, tandis que l'ADIL, par son pôle consacré à l'habitat dégradé, oriente les ménages vers les bons partenaires, selon la nature du problème.

Ne pas s'endetter pour un terrain non sécurisé

Une banque exige un titre ou une garantie sérieuse, si bien qu'un prêt pour construire ou agrandir sur un terrain sans statut clair est rarement accordé et expose à un échec coûteux, faute de pouvoir prouver la propriété du sol.

Avant d'investir dans des travaux, mieux vaut faire établir la situation foncière, car une démolition ultérieure ferait perdre à la fois la construction et l'argent emprunté pour la financer, ce qui placerait la famille dans une situation financière très délicate.

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